Guía para comprar una casa usada (que no se lo hagan tarugo los vendedores y luego ande usted poniendo cara de WHAT?!)

WHAT?!

Para quienes están en busca de una propiedad para comprar, es importante tomar en cuenta el estado de mantenimiento que tiene la propiedad que interesa, la edad y uno que otro detalle, para estar seguros de que los acabados e instalaciones estén en buen estado.

Hay aspectos que a simple vista no se observan y a la larga pueden dar problemas. Comprar una casa no es lo mismo que comprar un par de zapatos o un traje; representa el patrimonio familiar.

¿Cuántos casos hay en que después de mudarse aparecen fallas en las instalaciones, humedades en los techos o problemas de carácter legal? Para que esto no suceda se debe hacer una investigación detallada de los siguientes aspectos:

Localización
Uno de los más grandes inversionistas de bienes inmuebles a nivel internacional, Donald Trump, dice que antes que otra cosa hay que tomar en cuenta la ubicación. Es el aspecto más importante para considerar en el tiempo, la plusvalía que se puede tener.
Mantenimiento general
Hay que observar las condiciones de los acabados; qué tipo de mantenimiento tienen o qué tan deteriorados están. Hay que buscar grietas en los muros, techos y pisos que pudieran ser señales de asentamientos, daños por sismos o mala simentación.
Muros
Con la mano cerrada hay que golpear los muros. Si suena hueco es posible que existan humedades internas y en el corto plazo podría darse un desprendimiento de acabados.
Techos
En las esquinas de los techos, donde se unen las lozas con los muros, hay que revisar que no se vean manchas. Además de falta de impermeabilización, podría ser que una tubería estuviera rota.
Ventanas
Conviene revisar el perímetro de las ventanas, para verificar que el sellado esté funcionando. No debe pasar el aire. Abrir y cerrar varias veces.
Apagadores
Prender y apagar todos los interruptores de luz. De ser posible, dejarlos prendidos al mismo tiempo mientras se revisa la casa. Así se puede detectar si existen problemas de carga eléctrica. Verificar el interruptor general de la casa y el estado del medidor de la CFE. De preferencia la instalación debe contar con tierra física en la acometida y en todos los apagadores.
Puertas
Que cierren adecuadamente. Podrían faltar bisagras o estar desniveladas. Si los clósets tienen puertas corredizas, checar que recorran bien y con suavidad, además de que no se salgan de sus rieles.
Fuerza del agua
Abrir las llaves del agua y verificar que la salida tenga potencia y que no estén tapadas las tuberías. En las casas nuevas este problemas es frecuente por los residuos materiales. Verificar el estado de la conexión al agua y su medidor. Cerrar todas las llaves de agua de la casa, así como impedir su paso hacia el aljibe, y asegurarse de que el medidor se detenga, lo que indicará que no existe fugas ocultas.
Baños
Jalar la palanca de la taza del baño y escuchar la velocidad con la que se llena el tanque.
Cocina
Buscar la llave que cierra la tubería de paso. Lo ideal es que sean dos: una para el gas y otra para el agua. Si cuenta con extractor de humos, revisar su funcionamiento.
Azotea
Hay que buscar burbujas o grietas para evaluar el estado de la impermeabilización.
Tinaco
Verificar que el tinaco funcione, que los flotadores (el que cierra el la entrada del agua y el que hace arrancar la bomba) estén sobre la superficie y que el agua sea lo menos sucia posible. Mover el flotador de la bomba para checar su funcionamiento.
Aljibe
Verificar que el aljibe funcione, que el flotador esté sobre la superficie y que el agua sea lo menos sucia posible. Verificar que cuando esté lleno no siga cayendo agua en el mismo, porque indicaría que tiene fugas.
Hay que preguntar también por la antigüedad de la construcción y el tipo de instalaciones de la propiedad.

Para evaluar el precio en que se vende la propiedad, vale la pena conocer el valor comercial por metro cuadrado de la zona. Conviene realizar un sondeo en la colonia y estimar un precio promedio por metro cuadrado construido.

Basado en artículo publicado en el periódico El Informador el 30 de junio de 2007.


Aunque cada vez son más los esfuerzos que realizan el notariado y las autoridades para evitar los fraudes inmobiliarios, éstos se han vuelto tristemente comunes por la depuración de las técnicas de los propios defraudadores y por la existencia de tecnologías que, mal utilizadas, pueden ser puestas al servicio de los criminales que se dedican a este tipo de delitos. Para evitarlo resulta fundamental que todos los que intervienen: compradores, vendedores, intermediarios, autoridades y notarios, trabajen en equipo para desenmascarar las trampas de estas personas, y así evitar sufrir daños en su patrimonio y aumentar la tranquilidad en estas transacciones. A continuación 10 consejos a tomar en cuenta:

Antes de la compraventa...

1. Busca asesoría de un notario. Antes de firmar cualquier contrato, o comprometerte a la compra de cualquier forma, contacta a tu notario de confianza. El notario puede confirmar ciertos aspectos básicos del inmueble antes de realizar la compraventa; por ejemplo:

-Que la persona que vende el inmueble realmente sea el dueño, y si es un único dueño o deberá obtenerse el consentimiento de otros dueños para la compraventa -como la esposa, si está casado por sociedad conyugal.
-Que no exista un juicio testamentario inconcluso.
-Que la propiedad no tenga una hipoteca.

Cabe señalar que si se firma un contrato privado, independientemente de que se firme en las instalaciones de la notaría, antes o concomitantemente con la entrega de documentos al notario -lo que muchos de los notarios, en la medida de lo posible, evitamos- no hay ningún respaldo de fe pública que avale al contrato privado. La única herramienta eficaz para ello es la escritura pública.

2. Revisa la situación jurídica del inmueble. El notario, dependiendo de la legislación local, tramitará las constancias que acrediten que el inmueble está libre de gravámenes y al corriente en el pago de sus contribuciones, tales como predial y agua.

3. Asegúrate de que los agentes inmobiliarios sean auténticos y confiables. Los agentes o agencias de bienes raíces deben registrar su contrato de adhesión ante la Procuraduría Federal del Consumidor para poder comercializar una vivienda. Es importante cerciorarse de que exista este registro.

4. Investiga al desarrollador inmobiliario. Si vas a comprar vivienda en desarrollo investiga si existen quejas en la Profeco por retraso en la entrega y en el cumplimiento de compromisos. Podrás encontrar el listado de compañías y servicios inmobiliarios que han recibido quejas en buró comercial de Profeco. Revisa también los permisos y licencias de construcción.

5. Asegúrate de la identidad del vendedor. Pide ayuda a tu notario para que se asegure de la identidad del comprador. No obstante que él tomará las medidas señaladas por la ley, es importante no escatimar en precauciones, pues existen casos en que las personas "roban" una identidad y, mediante falsificación y/o engaño, obtienen acta de nacimiento, CURP e identificaciones oficiales, tales como credencial para votar, licencia de manejo o pasaporte, y pueden lograr engañar incluso a notarios y autoridades. Por ello es importante obtener las mayores referencias posibles.

6. Ten cuidado con la adquisición de terrenos vacíos. Son los favoritos de los defraudadores. Investiga cómo, cuándo y bajo qué circunstancias adquirió tu vendedor, haz todos los pagos con cheques para abono en cuenta o transferencias, y asegúrate de que tenga una oficina o un lugar donde se le pueda localizar.

7. Comprueba el estado real del inmueble. Lleva a un especialista que pueda revisar el estado de las tuberías, el cableado eléctrico y las instalaciones de gas para evitar así vicios ocultos.

Durante la compraventa...

8. Escritura la propiedad lo antes posible. De preferencia al hacer el pago. La escrituración es la forma más segura de comprobar la propiedad de un inmueble. No escriturar es riesgoso, puesto que los contratos privados o poderes no son soluciones a largo plazo; por ejemplo, la muerte del poderdante o del apoderado da por concluido el poder.

9. Utiliza formas de pago seguras. Las transferencias o cheques certificados son las formas más seguras. Pide también asesoría de tu notario.

Después de la compraventa...

10. Ocupa el terreno o inmueble. Dejar desocupado un terreno o inmueble por largo tiempo incrementa sustancialmente el riesgo de verse sujeto a un fraude.

El notario es tu mejor aliado para proteger tu inmueble. Acude a él para obtener información de cómo realizar una compaventa segura o revisar la situación actual de tu patrimonio. Si no conoces a alguno comunícate al Colegio Nacional del Notariado Mexicano y pregunta quién puede atenderte en tu estado.

Notario Héctor Galeano Inclán, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano
(v.Forbes México del 20 de mayo de 2015).

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